住宅を購入した場合に住宅ローンを借りると、節税ができるお得な制度が住宅ローン控除です。住宅を購入すると住宅ローンに固定資産税などと支払いが多くなりますので、お金が戻ってくると助かりますね。ただし、確定申告をしないと戻ってきませんので、注意が必要です。
今回は、住宅ローン控除って何？というところを説明しますのでご参考ください。
住宅ローン控除の制度は、たびたび制度内容が変更されています…。そのため、最新の制度内容を確認するようにしましょう！当記事は2025年の制度内容になります。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅購入者の経済的負担を軽減し、マイホームの取得を促進することを目的とした制度です。住宅を購入（リフォーム）するために住宅ローンを借りた人が利用でき、所得税や住民税の税額負担の軽減を受けることができます。
住宅ローン控除を利用すると、住宅ローンの残高の0.7%を所得税から直接差し引くことができ、所得税から引ききれなかった場合は翌年の住民税から差し引くことができ、新築住宅の場合は最大13年、中古住宅の場合は10年間にわたって差し引くことができます。
住宅ローン控除の対象と条件
住宅ローン控除が適用されるには、基準を満たす住宅を購入する必要があります。住宅の種類別に借入限度額と住宅ローン控除が適用される住宅の主な条件を紹介します。
住宅の種類と借入限度額
住宅ローン控除は、より性能の高い住宅を購入するほど、たくさん控除が受けられるようになっています。2025年の住宅の種類と借入限度額の上限は、次の表のとおりです。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | |
|
新築住宅・ |
長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7％ | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | |||
| その他の住宅 | 0円※ | |||
| 中古住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 | 10年 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | |||
※2023年中に建築確認を受けている場合・2024年6月30日までに建築された場合は2,000万円
上の表のとおり、住宅ローン控除では、環境性能が高い住宅ほど住宅ローン控除の対象となる借入限度額が増えます。
・長期優良住宅
長い期間にわたって快適に住み続けられる住宅。着工前に「長期優良住宅認定制度」に基づいて国から認定を受ける必要がある。
・低炭素住宅
二酸化炭素の排出量を抑える仕組みのある住宅。一般的な住宅よりも二酸化炭素を排出せず、環境にやさしいのが特徴。着工前に認定を受ける必要がある。
・ZEH水準省エネ住宅
ZEH（ゼッチ）は「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略。高い断熱性能と高効率な設備を利用した省エネルギーな住宅。
・省エネ基準適合住宅
日本住宅性能表示基準の断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上の性能を持っている住宅。
2025年4月以降に着工するすべての建築物は、原則「省エネ基準」に適合することが義務化される予定です。そのため、「その他の住宅」は新築できなくなるため、2024年以降は原則として住宅ローン控除が受けられなくなっています。
適用される住宅の条件
住宅ローン控除が適用される住宅の条件は種類によって異なりますが、住宅ローン控除の前提の条件としては下記の通りです。
自分で住む住宅に対して利用できるため、不動産投資や店舗等の物件の場合は利用できません。
①居住用の住宅であること
②床面積が50㎡以上であること※1
③合計所得金額が2,000万円以下であること※1
④引き渡し、または、工事完了から6カ月以内に居住すること
⑤店舗等併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること
⑥住宅ローンの償還期間が10年以上であること
上記条件に加えて、住宅の種類によってそれぞれの条件は次の通りです。
新築住宅の場合
上で紹介した表のとおり、住宅が省エネ基準以上の住宅でないと適用されません。
①住宅が一定の省エネ基準に適合していること
買取再販の場合
買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取り、リフォーム工事を施して再販売する住宅を指します。
①宅地建物取引業者から住宅を取得している
②宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまでが2年以内
③取得時点で、新築日から10年経過した住宅
④建物価格に対するリフォームの工事費用が20％以上
⑤大規模修繕や耐震基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われている
中古住宅の場合
中古住宅の場合は、以下いずれかの条件を満たす必要があります。
①1982年1月1日以降に建築された住宅
②現行の耐震基準に適合している
③①②に該当しない要耐震改修住宅で、取得日までに耐震改修を行う申請をしたうえで、居住する日までに耐震基準に適合することが証明された
住宅ローン控除でいくら戻ってくる？
上で紹介した表のとおり、住宅ローン控除をして返ってくる税金の金額は、住宅の種類と環境性能ごとに変わります。その最大控除額それぞれ次のようになっています。
| 住宅の種類 |
借入限度額 |
控除率 |
控除期間 |
最大控除額 |
||
| 年間 | 期間合計 | |||||
|
新築住宅・ |
長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7％ | 13年 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 | 318.5万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 | |||
| その他の住宅 | 0円※ | ー | ー | |||
| 中古住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 | 10年 | 21万円 | 210万円 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 14万円 | 140万円 | |||
※2023年中に建築確認を受けている場合・2024年6月30日までに建築された場合は2,000万円
最大控除額は、例えば、2025年に新築の長期優良住宅に入居し、13年後の2038年まで住宅ローン残高が4,500万円以上残っていたとします。この場合、1年間で控除できる金額の上限は4,500万円×0.7％＝31.5万円、13年間の合計は31.5万円×13年＝409.5万円となります。
これは13年間の間、限度額の満額の住宅ローンが残っていた場合になりますが、13年の間に住宅ローンは返済が進めば住宅ローン残高が限度額以下になる場合のほうが多いと思います。その場合、控除できる金額も減ります。
以上のように、住宅ローン控除を利用すると総額ではかなりの額を軽減することができます。ただし、住宅ローン控除を利用するには確定申告・年末調整が必要になりますので、対応を洩れないようにしましょう。
おわりに
今回は、住宅ローン控除の内容について説明しました。
住宅は人生で一番高い買い物と言われており、住宅ローンを利用する方がほとんどだと思います。住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン控除を受けることで、経済的負担が軽減することができます。ただ、住宅ローン控除がある前提で住宅ローンを組むといいうことは危険なので、ご注意ください。住宅ローン控除はあくまで補助であり、控除がなくても無理なく返済できる金額で住宅ローンを組むことをおすすめします！
住宅ローンの借りる時の注意点等は下記の記事を参考にしてください。
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